新昌镇人民政府、桥西乡人民政府，县政府有关部门：

宜丰县2021年棚户区（城中村）改造项目属县政府组织实施的重点工程。房屋征收机构已向县人民政府申请对2021年棚户区规划改造范围内的房屋进行征收。现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定，经县政府常务会研究，决定对棚户区（城中村）内约621户房屋实施征收，并将《宜丰县2021年棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》予以印发。请认真遵照执行，依法做好房屋征收工作，切实维护被征收人的合法权益，确保房屋征收与补偿安置工作顺利进行。

附件：宜丰县2021年棚户区（城中村）改造项目征收补

偿方案

​2021年9月30日

附件：

宜丰县2021年棚户区（城中村）改造

项目征收补偿方案

棚户区改造是党中央、国务院作出的重大决策部署。为改善我县人居环境，完善城市功能，决定对宜丰县2021年棚户区（城中村）规划范围内的房屋和土地进行征收。为确保该征收项目顺利进行，认真做好征收补偿安置工作，切实维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定，结合本县实际，制定本征收补偿方案。

一、征收范围及对象

（一）本次征收改造范围：1.耶溪片区（老政府院内）；2.花门楼片区（檀尾路两侧、退役军人事务局对面、新村）；3.窑前片区（原粮食学校）；4.流源片区（流源二八组、湖坑组、鼎丰玻璃厂门口、敖桥江塘组）；5.桥西片区（桥西村下坊组及桥西路以北、前头村刘家组）。具体以2021年棚户区（城中村）改造范围示意图为准。

（二）其他经县人民政府研究同意纳入征收的范围。

二、征收时间

2021年10月8日至2021年12月18日。

三、征收部门和实施单位

征收部门：宜丰县住房保障和城乡建设服务中心

委托实施单位：宜丰县新昌镇人民政府、宜丰县桥西乡人民政府

四、征收工作程序

（一）县人民政府发布征收决定，发布房屋征收公告，召开动员大会。

（二）房屋征收部门做好政策的宣传解释工作，对被征收人所属的房屋及其附属物进行调查、登记，并核定被征收房屋的产权状况、结构等级、使用性质和建筑面积等基本情况；委托具有资质的房地产评估机构和测绘机构，对征收改造范围内的房屋及房屋装饰装修项目等进行评估、丈量；负责被征收人《房屋征收与补偿安置协议》的签订及补偿安置工作。

（三）新昌镇人民政府、桥西乡人民政府及责任单位、部门认真做好征收范围内被征收人的宣传发动、组织动迁和耐心细致的思想动员工作。

五、房屋征收补偿方式

房屋征收补偿实行货币补偿和实物安置两种方式。

（一）主房采取货币补偿或实物安置。

（二）车库、杂物间实行货币补偿。

（三）营业用房按评估机构评估价值实行货币补偿。

（四）未确权的房屋实行重置价评估补偿。

六、各类型房屋征收补偿安置的具体规定

（一）私有正房住宅的征收补偿

1.选择货币补偿

采取按房屋确权面积1:1进行补偿。被征收的确权房屋按照不同土地的性质、不同的结构来计算其补偿价值。房屋建筑面积按其产权证记载面积计算。各类结构房屋补偿价格（详见附表1）。

2.选择实物安置

（1）安置房房源及价格：

①城东原秀竹米业安置房，住宅限定均价为5351元/㎡，但楼层不同价格不同。

②凭县房屋征收部门统一开具“房票”购买。

（2）被征收人需购买安置房，可以以原被征收房屋套数或层数（面积）确定购房需求。

（3）选房原则：实行先腾空先领取房票，选房顺序以房票排列序号为依据。

（4）关于“房票”的相关规定

“房票”为棚改范围内的被征收人用于购买安置点限价商品房的凭证。

“房票”应载明：序号、被征收人姓名、棚改项目名称、商品房地点、房票价值、允许购买的商品房套数及面积。

“房票”中套数规定：被征收房屋为单元套房的，以每套为一套计算标准；被征收房屋为独立楼房的，以每层为一套或以房屋总实际建筑面积选择套数计算标准。

“房票”领取及使用说明：在规定期限内腾空房屋后，凭棚改指挥部证明领取房票，被征收人凭房屋征收补偿协议和房票办理购房手续。房票仅限于棚户区改造项目房屋被征收人购买限价商品房使用，房票不允许转让。房票经经办人、审核人和签发部门签字盖章有效。

（5）储藏室和车位的价格为：储藏室3965元/㎡，车位7万元/个。每套安置房仅安排1个车位和1个储藏室。

（6）被征收人原则上只能选择最接近其住房确权建筑面积的安置房户型，但最多不超过被征收主房确权建筑面积20㎡，按所选房屋的限定单价购买；超过20㎡以外部分的面积，按照所选房屋的限定单价上浮10%购买；安置房面积少于被征收主房确权建筑面积的，据实结算。

3.被征收房屋为部分产权的，允许过渡到全产权，按相关政策执行。

（二）营业用房的征收补偿

1.被征收房屋有房屋产权证（或其他合法手续）原规划批准用途为营业用房的，征收补偿价格由评估机构进行评估。

2.被征收房屋原规划批准用途为住宅，在2016年11月11日前改为营业用房且有房屋产权证（或其他合法手续）、营业执照和税务登记，并缴纳税费，至今仍继续经营的，可以按营业用房评估价值的70%进行补偿。

3.住宅改为营业用房的由房屋征收部门牵头，会同有关部门认定。

4.无产权的营业用房按重置价补偿，对办理了营业执照和税务登记，并缴纳税费，至今仍继续经营的经营者，可给予停产停业损失。

5.停产停业损失给实际经营者。

（三）公有用房的征收补偿

1.单位公有产权房屋及政府直管公房，属于住宅的按照房屋补偿标准进行货币补偿（详见附件1），但不享受征迁奖励政策；非住宅的补偿标准由评估机构评估确定，也不享受征迁奖励政策。政府直管公房的房屋补偿款统筹用于保障性安居工程建设或购买限价商品房作为政府直管公房。

2.已出租的公有房屋，由产权单位解除租赁关系。征收部门对承租户自行装修部分、搬迁费等进行补偿。租住公有住房的居民，符合保障性住房条件的可在荷舍、陂下、福鼎小区等公租房中安置。

（四）房屋产权存在纠纷的，由县自然资源局会同有关部门先行调处；调处不成的，由房屋产权争议方诉至法院解决。法院判决生效之前，补偿款由房屋征收部门存入指定账户，并由房屋征收部门以房屋产权争议各方为被征收人报请县人民政府，按照本办法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收决定规定的期限内不搬迁的，由县人民政府申请县人民法院强制执行。

（五）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议，不能重新设定担保或者达成债务清偿协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。

（六）征收被法院查封的房屋，以函告形式告知办理查封的法院予以处理。

（七）生活设施、室内装修工程及附属设施由评估机构予以评估，实行货币补偿（详见附表3）。

（八）房屋被征收人对房屋评估补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出申请，经批准后，由申请人按规定委托具有相应资质的房地产评估机构评估被征收房屋的价值，经征收部门确认后予以征收补偿，但不享受征迁奖励政策。

（九）征收范围内的土地，由县人民政府按国家有关法律法规，在房屋征收前与村小组签订征地协议，一并全部征收。

（十）土地补偿规定

1.对已取得土地使用权的宗地，扣除建筑占地部分剩余面积的土地补偿标准：

（1）国有出让土地：500元/㎡。

（2）国有划拨土地：150元/㎡。

（3）集体宅基地：150元/㎡（其中68.7元/㎡补偿给集体经济组织，81.3元/㎡补偿给土地使用者）。

2.土地界址、面积、土地使用权性质的确认以土地证、产权证或其他具有法律效力的依据确定界址面积和土地使用权性质（包括国有出让、国有划拨、集体土地使用权），补偿面积以自然资源部门认定为准。

（十一）征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一住房的按照36平方米建筑面积进行补偿安置。

（十二）违法违章建筑不予补偿。

七、被征收房屋结构的认定标准

（一）框架结构：由梁和柱以钢筋相连接而成，构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中的水平荷载和竖向荷载。

（二）砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。

（三）砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（四）土木结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（五）简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖，如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等。

八、被征收房屋建筑面积的认定标准

（一）城市私房、单位直管公房：在房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

（二）非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准。

（三）有合法审批手续，但未依法办理产权登记的，由棚改指挥部组织相关职能部门调查认定。

（四）全产权房改房因房改时存在面积差问题，其面积以房屋测绘机构实测为准。对增加的未房改的面积，按房屋征收补偿标准补偿（详见附表1），只实行货币补偿，但不享受征迁奖励政策。

（五）关于阁楼（假楼）的认定和面积计算：

居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面、木楼板结构的房屋，面积计算办法为：坡屋顶内空间净高超过2.20米（含2.20米）的部分计算全面积；净高在1.60米至2.20米（不含2.20米）部分计算1/2的面积；净高不足1.60米的部分不计算面积。

（六）住房正房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间等。

（七）关于车库和杂物间的认定：

车库是指正房底下一次性成型专门用于停放车辆的空间，且产权证上标注为车库或有批建手续明确标注为车库的。

杂物间是指正房底下一次性成型专门用于堆放杂物的空间，且产权证上标注为杂物间或有批建手续明确标注为杂物间的。

九、搬迁补助费、临时安置补助费

（一）搬迁补助费

1.实行货币补偿的住宅：搬迁补助费1200元/户。

2.实行实物安置和租赁公有住房的：2400元/户。

3.办公用房、生产用房、仓储等非住宅的搬迁费按评估机构评估价给予补助。

（二）临时安置补助费

1.实行货币补偿的按被征收的住宅确权建筑面积以10元/㎡每月给予临时安置补助，一次性补助八个月。租赁公有住房的参照执行。

2.实行实物安置的按被征收的住宅确权建筑面积以10元/㎡每月给予临时安置补助，一次性补助十二个月。

十、征迁奖励办法

房屋征迁奖励：

（一）签约奖：在2021年11月18日之前签订了房屋征收补偿安置协议的，给予被征收房屋确权面积评估价值的20%的奖励，逾期不予奖励。

（二）搬迁奖：在2021年12月18日之前完成搬迁腾空和交付房屋产权证或其他合法手续并验收合格后，给予被征收房屋确权面积评估价值的10%的奖励，逾期不予奖励。

十一、征迁补偿费的发放

签订房屋征收补偿协议且搬迁腾空验收合格后，在20个工作日内按照《房屋征收补偿安置协议》最终确定的补偿金额一次性补偿到位。

十二、其它

（一）根据2021年7月28日江西省十三届人大常委会第三十一次会议审议通过的《江西省契税具体适用税率等有关事项的方案（草案）》有关规定：“因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿用以重新承受土地、房屋权属的，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，超出部分征收契税;选择产权调换且不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税。”

（二）根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施方法》第三十八条规定：因征收迁移的居民在入学、就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地的居民待遇，也可选择迁入地的居民待遇。

（三）已安装电话、闭路电视、宽带网络的由营运部门凭房屋征收部门的证明免费移装一次。

（四）原有供电、供水、供气户头的凭房屋征收部门证明到供电、供水、供气单位免费办理水电气户头并免费安装。无独立水电气户头的，按规定收费后办理水电气户头。

（五）因本工程建设需要拆除的供电、供水、电话、通信网络、广播电视、管道煤气等杆、管、线、气设施，由各杆、管、线、气单位自行拆除，有关费用由各杆、管、线、气单位负责。涉及征收改造的杆、管、线、气单位必须服从指挥部的统一安排，并派专人到征收改造现场组织实施杆、管、线、气迁移工作。

（六）被征收人应将被征收房屋完好交征收部门，严禁擅自拆除，违者由公安机关依法查处。

（七）房屋拆除统一由房屋征收部门依法依规执行，由有资质的拆除公司具体实施，做到安全、环保。

十三、本方案由宜丰县住房保障和城乡建设服务中心负责解释

附表：1.2021年棚户区（城中村）改造项目各类结构房

屋确权面积征收补偿价格表

2.2021年棚户区（城中村）改造项目各类附属房屋征收补偿价格表

3.2021年装饰装修价值征收补偿价格表

附表1：

2021年棚户区（城中村）改造项目各类结构房屋确权面积征收补偿价格表

                                              单位：元/㎡

附表2:

2021年棚户区（城中村）改造项目各类

附属房屋征收补偿价格表

附表3:

2021年装饰装修价值征收补偿价格表